إن التشريع الذي يمنع المستثمرين المؤسسيين من شراء منازل لأسرة واحدة للإيجار يشق طريقه عبر الكونجرس، لكن العديد منهم يبيعون بالفعل آلاف المنازل – وقد ظلوا كذلك لمدة عامين.

تظهر الأبحاث التي أجرتها شركة Parcl Labs لبيانات الإسكان والتحليلات أن أكبر المستثمرين أصبحوا الآن بائعين صافين للمنازل.

في كل سوق إسكان حضري رئيسي، يشكل المستثمرون حصة أكبر من القوائم المعروضة للبيع مقارنة بإجمالي مخزون المساكن. وفي بعض المدن، مثل دالاس وفيلادلفيا وهيوستن، يبيعون بقوة أكبر. يمتلك المستثمرون في دالاس 9.2% من أسهم المساكن ولكنهم يمثلون 22.8% من القوائم الجديدة المعروضة للبيع.

يبدو أن شركة FirstKey Homes هي الأكثر تحفيزًا، حيث تحتوي على أكثر من ضعف قوائم نظيراتها، وفقًا لـ Parcl. كما أنها تقدم تخفيضات أعمق بكثير في الأسعار، بمتوسط ​​10% من الأسعار الأصلية القائمة، وتقوم بتخفيض الأسعار كل 20 يومًا تقريبًا.

وقال جيسون ليوريس، المؤسس المشارك لشركة Parcl Labs: “إنه سوق إسكان متقلب، والناس يحاولون الابتعاد عن المخاطرة”. وأشار إلى أن الإيجارات لا تصمد مقارنة بما يمكن أن يحصل عليه المستثمرون إذا قاموا بالبيع.

وقال: “لذا فمن الأفضل الحصول على تلك الأموال النقدية ورؤية كيف ستسير الأمور”.

في أحدث إصدار للأرباح الربع سنوية للربع الرابع من عام 2025، بيوت الدعوة، إحدى أكبر شركات الملاك المتداولة علنًا، أن جميع عمليات الاستحواذ المملوكة لها بالكامل والبالغ عددها 368 كانت عبارة عن منازل مبنية حديثًا تم شراؤها من العديد من شركات بناء المنازل. وذكرت بيع 315 منزلا قائما.

بالنسبة لعام 2025 بأكمله، ذكرت شركة Invitation أن “جميع” عمليات الاستحواذ المملوكة بالكامل والبالغ عددها 2410 تم شراؤها من خلال علاقات بناء المنازل، بينما باعت 1356 منزلًا مملوكًا بالكامل، “في كثير من الأحيان للعائلات التي تشتري لاستخدامها الخاص”.

في محاولة لجعل السكن بأسعار معقولة، في أواخر يناير، الرئيس دونالد ترامب وقعت أمراً تنفيذياً يهدف إلى منع المستثمرين المؤسسيين الكبار من الشراء منازل لأسرة واحدة لاستخدامها كإيجارات. لقد وضع إعفاءً على شراء مباني جديدة مبنية خصيصًا للإيجارات.

أرسل البيت الأبيض في وقت لاحق تشريعًا مقترحًا إلى الكونجرس، قائلًا إن المستثمرين الذين يمتلكون أكثر من 100 منزل لأسرة واحدة سيتم منعهم من شراء المزيد، لكن ليس عليهم بيع ما لديهم. إن مشاريع قوانين مجلس الشيوخ ومجلس النواب لها عتبات مختلفة لحجم ما يشكل كبار المستثمرين، ولكنها ليست متباعدة.

ولوضع هذا في الاعتبار، تشكل إيجارات الأسرة الواحدة ما يقرب من 10٪ من مخزون المساكن في الولايات المتحدة، والغالبية العظمى، 80٪، مملوكة لما يسمى بمشغلي “الأم والبوب”، مع أقل من 10 منازل لكل منهما، وفقا لتحليل أجراه بنك أوف أمريكا. ويشكل صغار المستثمرين، الذين يمتلكون ما بين 10 إلى 1000 منزل، 17% من أصحاب العقارات. ويشكل المستثمرون المؤسسيون الكبار الذين يمتلكون أكثر من 1000 منزل 3٪ فقط من سوق الإيجارات العائلية الواحدة.

لكن الأرقام آخذة في الانخفاض.

في البداية، أغرق المستثمرون السوق بعد انهيار الرهن العقاري الذي أدى إلى الركود الكبير. وانخفضت أسعار المساكن في بعض الأسواق بمقدار النصف، وارتفعت عمليات حبس الرهن العقاري إلى عنان السماء. اشترى المستثمرون المنازل بأسعار منافسة وحولوها إلى إيجارات مربحة.

ومع تعافي الأسواق، كان هناك عدد أقل من المنازل المعروضة للبيع لشاغليها، لأن المستثمرين ركزوا على هذا القطاع. وفي بعض المدن، مثل أتلانتا، لم يتمكن المشترون العاديون من التنافس مع المستثمرين، الذين عادة ما يأتون حاملين النقود. بعض الأحياء مملوكة بالكامل تقريبًا للمستثمرين.

ولكن بحلول عام 2022، حتى قبل أن يتولى ترامب منصبه للمرة الثانية، كان المستثمرون في تراجع بالفعل، واشتروا عددًا أقل من المنازل، وفقًا لباركل. تسارعت عمليات البيع في أواخر عام 2024، حيث يبيع المستثمرون في أتلانتا الآن ما يقرب من عقارين مقابل كل عقار يشترونه.

ويتجه المستثمرون الآن نحو البناء للإيجار.

كان معظم التحول في صافي البيع خلال السنوات القليلة الماضية عبارة عن عملية طبيعية لإعادة تدوير رأس المال، وفقًا لريك بالاسيوس، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات.

“ارتفعت أسعار المنازل بعد عام 2020، وقام العديد من المستثمرين المستأجرين من عائلة واحدة ببيع الأصول في ظل ارتفاع أسعار المنازل، ثم أعادوا توزيع رأس المال إلى البناء عالي العائد للإيجار مقابل الشراء عند إعادة البيع بتلك الأسعار المرتفعة للغاية وتكاليف الاقتراض المرتفعة للمستثمرين أيضًا،” قال بالاسيوس.

وأشار إلى أن شركات البناء تقوم أيضًا بتعديل أسعارها في الوقت الفعلي، في حين أن بائعي إعادة البيع لا يفعلون ذلك.

وأضاف أن هذا أتاح فرصا للمستثمرين للشراء بخصومات من شركات البناء.

كانت شركة Invitation Homes تشتري المنازل من شركات البناء مثل Lennar، لكنها أعلنت في يناير الماضي أنها استحوذت على شركة ResiBuilt Homes ومقرها أتلانتا، وهي شركة تطوير للبناء للإيجار في الأسواق عالية النمو في جميع أنحاء الجنوب الشرقي. كانت شركة ResiBuilt تقوم بتسليم حوالي 1000 منزل سنويًا، لكن Invitation Homes تتوقع توسيع ذلك.

وقال دالاس تانر، الرئيس التنفيذي لشركة Invitation Homes، في مكالمة هاتفية حول الأرباح الشهر الماضي مع المحللين: “إن إحدى أكثر الطرق البناءة التي يمكننا من خلالها المساعدة هي إضافة المزيد من المنازل إلى الأسواق التي نخدمها”. “في حين أن شراكاتنا في مجال بناء المنازل قد دعمت هذا الجهد لسنوات، فإن استحواذنا على ResiBuilt يوسع هذا الجهد بشكل أكبر ويحسن سيطرتنا على التكلفة وجودة المنتج ووتيرة التسليم.”

AMH، المعروفة سابقًا باسم American Homes 4 Rent، في هذه الأثناء، تقوم ببناء مجتمعات تأجير كاملة بنفسها لعدة سنوات. في أحدث إصدار لأرباح الربع الرابع، قال الرئيس التنفيذي بريان سميث: “منذ بدء برنامج التطوير الشامل لدينا، ساهمنا بأكثر من 14000 منزل تم بناؤه حديثًا في مخزون المساكن في البلاد. تعكس نتائجنا في عام 2025 وتوقعاتنا لعام 2026 التركيز المستمر على توسيع المعروض من المساكن في البلاد، ورفع مستوى تجربة المقيمين، وخلق قيمة لجميع أصحاب المصلحة لدينا.”