لقد قفزت حصة أصحاب المساكن في الولايات المتحدة الذين يتمتعون بأسعار فائدة مرتفعة على قروضهم العقارية بشكل حاد في الأعوام القليلة الماضية فقط.

وهذا له تأثير ملحوظ على سوق إعادة التمويل وتأثير أكثر هدوءًا إلى حد ما على مبيعات المنازل. لقد كانت الأسعار في مقدمة ووسط النقاش الدائر حول كيفية تحسين القدرة على تحمل تكاليف المنازل – ولسبب وجيه.

في عام 2022، بعد أن وصلت أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أكثر من عشرة مستويات منخفضة قياسية، مما أدى إلى طفرة إعادة التمويل، بالكاد كان لدى 10٪ من أصحاب المنازل قروض عقارية ثابتة لمدة 30 عامًا بمعدلات أعلى من 5٪. وبعد أربع سنوات فقط، قفزت هذه الحصة إلى أكثر من 30%، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology. حوالي 20٪ من المقترضين لديهم قروض عقارية بمعدل فائدة يزيد عن 6٪.

كانت مبيعات المنازل أقل من قوية خلال السنوات القليلة الماضية، حيث أبلغت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين عن انخفاض تاريخي بلغ 4.06 مليون مبيعات في العام الماضي، دون تغيير أساسًا عن عام 2024. وذلك بعد أن وصلت إلى أعلى مستوى لها منذ 15 عامًا عند 6.12 مليون مبيعات منزل في عام 2022.

وكانت المبيعات الأحدث، جنباً إلى جنب مع بعض عمليات إعادة التمويل النقدي، سبباً في دفع حصة المقترضين من ذوي أسعار الفائدة الأعلى إلى الارتفاع.

كان هناك تركيز كبير من قبل إدارة ترامب على خفض معدلات الرهن العقاري كوسيلة لتعزيز القدرة على تحمل تكاليف المنازل.

أعلن الرئيس مؤخراً عن خطة لفاني ماي وفريدي ماك لشراء أكثر من 200 مليار دولار من السندات المدعومة بالرهن العقاري. لا يزال الأمر موضع نقاش حول مدى انخفاض ذلك من شأنه أن يدفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري بمجرد إجراء عملية الشراء، ولكن مجرد الإعلان وحده تسبب في انخفاض الأسعار قليلاً.

ويقول خبراء الصناعة إن المشتريات الفعلية ربما تخفض حوالي ثُمن نقطة مئوية من المعدل الحالي لمدة 30 عامًا، مما يجعلها صحيحة بحوالي 6٪. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، كان متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا يزيد قليلاً عن 7%، وفقًا لصحيفة Mortgage News Daily.

إذا انتقل المتوسط ​​على مدى 30 عامًا إلى 6٪، فسيتمكن 5.5 مليون من أصحاب المنازل الحاليين من الاستفادة من إعادة التمويل، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology. وقالت إن أصحاب المنازل هؤلاء يمكنهم توفير ما لا يقل عن 75 نقطة أساس على سعر الفائدة، مما يجعل الرسوم المعنية جديرة بالاهتمام من الناحية المالية.

وإذا انخفضت المعدلات إلى 5.88%، فإن هذا العدد سيرتفع إلى 6.5 مليون مالك منزل.

قال آندي والدن، رئيس قسم أبحاث سوق الرهن العقاري والإسكان في شركة ICE Mortgage Technology: “إن معدل الفائدة الأكثر شيوعًا الذي تم استخدامه لشراء منزل على مدار الأعوام الثلاثة والنصف الماضية هو ما بين 6.875% و6.99%، أليس كذلك؟ لم يرغب أحد في إخبار جيرانه أنهم استخدموا معدل فائدة 7% لشراء منزل، لذلك اشترى الجميع هذا النطاق المرتفع البالغ 6%”.

“من قبيل الصدفة، فإن تلك التحركات ذات الفارق البالغ 15 نقطة أساس من شراء 200 مليار دولار من سندات الرهن العقاري، تحرك الأسعار مما كان يمكن أن يكون ستة وربع في الوقت الحالي وصولاً إلى ستة وثمان. ولذا فهي توفر حافزًا لإعادة التمويل بشكل أكبر مما كان يمكن أن يكون موجودًا لولا ذلك، ولها تأثير كبير على السوق”.

أصبحت طلبات إعادة تمويل قرض المنزل الآن أعلى بنسبة 120٪ عما كانت عليه قبل عام واحد، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.

أما بالنسبة لمبيعات المنازل، فقد تميزت السنوات الأربع الماضية بما يسمى بتأثير “تثبيت السعر”، مما يعني أن البائعين المحتملين لم يرغبوا في التخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً. ولذلك، فقد قاموا بتأجيل التحركات التي ربما كانوا يريدون القيام بها لولا ذلك.

ومع دخول عام 2025، كان هناك ما يقرب من 39 مليون مالك منزل بمعدل فائدة أقل من 5%، وحوالي 12 مليونًا بمعدل فائدة أقل من 3%، وفقًا لوالدن.

“إذا نظرت إلى كيفية تصرف هؤلاء المقترضين في العام الماضي، فستجد أن حوالي 6٪ فقط من هؤلاء الأشخاص تخلوا عن تلك المعدلات المنخفضة، إما من خلال إعادة التمويل لسحب حقوق الملكية من منازلهم أو من خلال بيع منازلهم. وقال إن ما يقرب من 95٪ من أصحاب المنازل تمسكوا بهذه المعدلات بقوة”.

أما بالنسبة لمشتري المساكن المحتملين، فإن انخفاض سعر الفائدة الثابت بمقدار 15 نقطة أساس لثلاثين عاماً من شأنه أن يوفر نحو 35 دولاراً شهرياً فقط من أقساط الرهن العقاري للمسكن المتوسط ​​السعر. وبدلا من ذلك، يمكنهم الحفاظ على السعر وشراء المزيد من المنازل بنسبة 1.5٪.

وقال والدن: “بالتأكيد خطوة في الاتجاه الصحيح، ولكنها ليست حركة ضخمة لمشتري المنازل هؤلاء”.