بتوقيت بيروت - 2/4/2026 4:01:29 AM - GMT (+2 )
بإذن من كامدن العقارية تراست
تضعف الأساسيات في سوق الشقق متعددة الأسر مع استمرار الطفرة التاريخية في العرض الجديد في شق طريقها عبر خط الأنابيب وتراجع الطلب على الإيجار. وفي الوقت نفسه، فإن طلب المستثمرين على هذه العقارات آخذ في الارتفاع.
على سبيل المثال، بدأت شركة Camden Property Trust، وهي من أكبر عشر شركات استثمار عقاري متعددة الأسر، بهدوء في تسويق محفظتها السكنية بالكامل في كاليفورنيا – 11 عقارًا بقيمة 1.5 مليار دولار تقريبًا – قبل بضعة أسابيع وقد حظيت بالفعل باهتمام كبير.
وقال ريك كامبو، الرئيس التنفيذي لشركة كامدن، لشبكة CNBC: “لدينا طلب كبير عليها في الوقت الحالي”. “ليس اثنان أو ثلاثة، بل مئات”.
وقال كامبو إن الشركة تريد التركيز بشكل كامل على Sun Belt، حيث يوجد 90٪ من عقاراتها الآن.
“نعتقد أن أسواق Sun Belt ستكون – بمجرد تعافيها، وهو ما ينبغي أن يحدث، نعتقد في عام 26 أو 27 – أنها ستكون أسواقًا ديناميكية للنمو أفضل من كاليفورنيا ونمو التدفق النقدي على المدى الطويل، أو نمو صافي الدخل التشغيلي، سوف يتركز بشكل أفضل في Sun Belt مقارنة بجنوب كاليفورنيا، لذلك هذا هو السبب الأساسي وراء بيعنا.”
أما بالنسبة للتوقيت، فقال إن الأساسيات الضعيفة تغذي الطلب بالفعل.
وقال كامبو: “لم يكن هناك نمو في الإيجارات، ومع ذلك كان هناك نمو في الأجور، وبالتالي فإن القدرة على تحمل تكاليف الشقق في جميع أنحاء أمريكا تحسنت”. “وفي الوقت نفسه، إذا نظرت إلى العشرين عامًا الماضية، فستجد أن إيجارات الشقق ظلت ثابتة لأكثر من عام أو عامين فقط خلال فترات الركود المعقدة أو الأزمة المالية، وبالتالي فإن السوق تعتقد بشكل أساسي أنه سيكون هناك تحول في السوق”.
الإيجارات تنخفض بسبب ارتفاع الوظائف الشاغرة. بلغ معدل الشواغر الوطني 7.3٪ في يناير، وهو رقم قياسي على مؤشر Apartment List، والذي يعود تاريخه إلى عام 2017. ويستغرق استئجار الوحدات أيضًا 41 يومًا في المتوسط، أي أربعة أيام أكثر مما كانت عليه في يناير 2025، وهو مستوى مرتفع آخر للمؤشر.
وقال كريس سالفياتي، كبير الاقتصاديين في شركة أبارتمنت ليست: “لقد تجاوزنا ذروة طفرة البناء متعددة الأسر، لكن المعروض الصحي من الوحدات الجديدة لا يزال يضرب السوق ويصطدم بالطلب البطيء، مما يتسبب في استمرار ارتفاع الوظائف الشاغرة”.
سيتم طرح أكثر من 600000 وحدة جديدة متعددة الأسر في السوق في عام 2024، وهو أكبر عرض جديد في عام واحد منذ عام 1986. وانخفض ذلك إلى 500000 في عام 2025، ومن المتوقع أن يجلب عام 2026 عددًا أقل، ولكن لا يزال أعلى من المتوسط.
وقال سالفياتي: “سواء تغير ظروف السوق أم لا سيعتمد الآن على الطلب على الإيجار، الذي أصبحت توقعاته أكثر هشاشة بسبب الضعف في سوق العمل وعدم اليقين الاقتصادي العام”.
ومع ضعف الأساسيات، فإن اهتمام المستثمرين بالقطاع من رأس المال الخاص وصناديق الاستثمار العقارية يتعزز. قادت Multifamily جميع القطاعات العقارية في عقد الصفقات في عام 2025، وفقًا لوكالة Moody’s.
اشترك هنا للوصول اليوم.
وقد زاد حجم المعاملات المتأخرة لمدة 12 شهرًا على أساس سنوي لمدة 14 شهرًا متتاليًا، على الرغم من عدم حدوث أي تغيير في معدلات الرسملة، وفقًا لفرانشيسكي.
وقال فرانشيسكي: “ما زلنا نعتقد أنها مستقرة وثابتة، والتوقعات طويلة الأجل جيدة، لكن الأساسيات والمستثمرين يشيرون إلى نفس الشيء: الضعف”.
وجدت دراسة بيركاديا لآراء المستثمرين متعددي العائلات لعام 2026، والتي استطلعت آراء 249 مستثمرًا لتقييم نشاط المعاملات المتوقعة والفرص داخل القطاع في عام 2026، أن 87٪ من المستثمرين يخططون لتوسيع محافظهم الاستثمارية المتعددة العائلات بشكل معتدل أو قوي في عام 2026، “مما يظهر تفاؤلًا حذرًا على الرغم من التحديات المستمرة”.
بالإضافة إلى ذلك، يتوقع غالبية المستثمرين (59%) نمواً معتدلاً في الإيجارات في القطاع متعدد الأسر هذا العام. على المستوى الإقليمي، من المتوقع أن تكون مناطق الجنوب الشرقي والغرب الأوسط وتكساس هي أفضل المناطق للاستثمار متعدد الأسر، مدفوعًا باتجاهات الهجرة والقدرة على تحمل التكاليف والسياسات الصديقة للأعمال، وفقًا لمسح بيركاديا.
إذًا، كيف يمكنك حل الفجوة بين شهية المستثمرين القوية ظاهريًا لامتلاك الشقق وأساسيات الطلب الضعيفة؟
وقال صامويل ساهن، الشريك الإداري ومدير المحفظة في شركة Hazelview Investments، وهي شركة مقرها أونتاريو بكندا ولديها أصول تحت الإدارة تبلغ 11 مليار دولار: “إنهم ينظرون من خلال الضعف اليوم إلى ما يعتبرونه بيئة أفضل غدًا”.
وأضاف: “بالنسبة لتلك الكيانات الخاصة التي لديها أموال للاستثمار وتنظر إلى فترة تتراوح بين خمس وعشر سنوات، لأن هذا هو الإطار الزمني الموجود لديهم في صناديقهم الخاصة، فإنهم يحبون الشكل الذي سيبدو عليه العالم في عام 2027 وما بعده”.
وقال ساهن إن التحسن المتوقع في تكوين الأسر والتباطؤ الحاد في عمليات البناء متعددة الأسر سيعطي في نهاية المطاف لأصحاب العقارات المزيد من القوة التسعيرية لكل من عقود الإيجار الجديدة والتجديدات.
ومع ذلك، قال فرانشيسكي إن الموقع (الذي يعد بالطبع متغيرًا استثماريًا في جميع العقارات) سيكون أكثر أهمية بكثير من المعتاد في الدورة القادمة.
وقال “سأتعامل مع الأسواق (المحلية) مثل الأسهم. إنها سوق منتقي السوق بنفس الطريقة التي تكون بها سوق الأوراق المالية. يركز الناس بشدة على المناطق والأسواق”.
المحللون الذين يدققون في خروج كامدن من كاليفورنيا يأخذون في الاعتبار أيضًا لوائح الولاية.
وقال ألكساندر جولدفارب، العضو المنتدب وكبير محللي الأبحاث في بايبر ساندلر: “الإيجابي هو تقليل التعرض من دولة شديدة التنظيم مقابل التركيز الاستثماري الأوسع لـ CPT في Sunbelt”.
وهذا هو بالضبط ما يجادل به كامبو، على الرغم من أن البعض يقول إنه شهد سخونة مفرطة في العقد الماضي، وهو الآن مبالغ فيه.
وقال كامبو: “إن البناء التنظيمي في Sun Belt هو ما يدفع نمو Sun Belt. إنه مؤيد للأعمال التجارية. إنه سكان شباب، وقوة عاملة مؤهلة تأهيلاً عالياً”.
وفي الوقت نفسه، عرض فرانشيسكي زاوية أخرى للمسرحية: البدائل داخل القطاع، مثل سكن كبار السن وسكن الطلاب. يقع كلاهما تحت مظلة العائلات المتعددة ويشهدان أيضًا اتجاهات ديموغرافية مستقبلية قوية، وخاصة كبار المعيشة.
وقال “يجب على الجميع أن يعيشوا في مكان ما. التركيز الحقيقي هو على العمليات القوية والاستقرار بدلا من صناعة النمو”.
إقرأ المزيد