ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في النشرة الإخبارية لـ CNBC Property Play مع ديانا أوليك. يغطي برنامج Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمر العقاري، بدءًا من الأفراد وحتى أصحاب رؤوس الأموال الاستثمارية وصناديق الأسهم الخاصة والمكاتب العائلية والمستثمرين المؤسسيين والشركات العامة الكبيرة. اشتراك لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

لم يكن اقتصاد عام 2025 قويًا كما كان متوقعًا – وهذا ما يشكل التوقعات العقارية التجارية لعام 2026. فقد تباطأ الاقتصاد، وارتفعت معدلات البطالة، وتوقف البناء قليلاً في معظم القطاعات.

شهد هذا العام زيادات في كل من التعريفات الجمركية والقيود المفروضة على الهجرة. وقد أدى ذلك معًا إلى زيادة التكاليف على شركات البناء والمطورين. لكن أسعار الفائدة انخفضت أيضا، الأمر الذي بدأ في فتح المزيد من رأس المال، ولو ببطء وحذر.

إليك ما يمكنك توقعه للعام المقبل.

تستخدم تقارير التوقعات العديدة والمتنوعة الصادرة عن كل شركة عقارية تجارية تقريبًا، بالإضافة إلى شركات الخدمات الاستشارية والمالية ذات الصلة، كلمات مثل “التوازن الجديد” (Colliers)، و”الأساسيات الأكثر ثباتًا” (Cushman & Wakefield)، و”التعافي المستمر” (KBW) و”علامات استقرار الأسعار” (CoStar).

وبالنظر إلى تفاصيل العام المقبل، فإن قادة العقارات العقارية أقل تفاؤلاً بعض الشيء مما كانوا عليه قبل عام 2025، وفقًا لمسح أجرته شركة ديلويت لـ 850 من الرؤساء التنفيذيين العالميين وتقاريرهم المباشرة في كبرى مؤسسات مالكي العقارات والمستثمرين في 13 دولة. وقال 83% من المشاركين إنهم يتوقعون تحسن إيراداتهم بحلول نهاية عام 2026 مقارنة بـ 88% في العام الماضي. وقال عدد أقل من المشاركين إنهم يخططون لزيادة الإنفاق، في حين توقع عدد أكبر إبقاء الإنفاق ثابتًا. ومع ذلك، قال 68% إنهم يتوقعون ارتفاع النفقات في عام 2026.

وقال معظم المشاركين إنهم يتوقعون تحسن تكلفة رأس المال، ومن المتوقع حدوث نمو في معظم فئات الأصول. وانخفضت المعنويات الإجمالية عن العام الماضي ولكنها أعلى بكثير من عام 2023، وفقًا لمسح ديلويت.

وبالنظر إلى الولايات المتحدة على وجه التحديد، يدخل قطاع العقارات التجارية عام 2026 بزخم متجدد ورؤية أكثر وضوحًا وتفاؤل متزايد عبر مشهد التأجير وأسواق رأس المال، وفقًا لتوقعات شركة كوشمان آند ويكفيلد. ويشير التقرير إلى أنه على الرغم من عدم اليقين المحيط بالتعريفات الجمركية، وخلفية السياسة المتقلبة، وتشديد الهجرة ونوبات الضغط في الأسواق المالية هذا العام، كان الاقتصاد أكثر مرونة مما كان متوقعا، مدفوعا إلى حد كبير بالذكاء الاصطناعي.

وقال كيفن ثورب، كبير الاقتصاديين في شركة كوشمان آند ويكفيلد: “مع اقترابنا من عام 2026، تغيرت النغمة بشكل ملموس”. “لا تزال هناك مخاطر على جانبي التوقعات، لكننا تجاوزنا مستويات الذروة من عدم اليقين، وتتزايد الثقة في قطاع العقارات التجارية. ويتدفق رأس المال مرة أخرى، وتنخفض أسعار الفائدة، وتستقر أساسيات التأجير أو تتحسن بشكل عام. وإذا كان عام 2025 بمثابة اختبار للمرونة، فإن عام 2026 لديه إمكانات حقيقية لمكافأته.”

ويعود رأس المال إلى المشاركة، وفقا لشركة كوليرز، التي تتوقع أن الصناعة “تدخل في توازن جديد”. ويشير المتنبئون هناك إلى وصول الطلب على المكاتب إلى أدنى مستوياته والنمو الجديد في الصناعة، وذلك بفضل الذكاء الاصطناعي مرة أخرى.

وتؤكد شركة برايس ووترهاوس كوبرز أيضًا أن رأس المال بدأ يتدفق مرة أخرى في النصف الثاني من هذا العام، “ولكن بشكل انتقائي”.

“تكافئ بيئة الصفقات أولئك الذين يمكنهم الجمع بين الرؤية المستندة إلى البيانات والقناعة الاستراتيجية. بالنسبة للعملاء، يتمثل التحدي – والفرصة – في التنقل في مشهد حيث تعيد السيولة والتكنولوجيا والدمج تعريف معنى خلق القيمة في الأصول الحقيقية،” وفقًا لتقرير برايس ووترهاوس كوبرز.

وانخفضت حصة المستثمرين الذين يقولون إنهم يتوقعون زيادة استثماراتهم في العقارات التجارية على مدى الأشهر الستة المقبلة في الربع الرابع من هذا العام مقارنة بالربع السابق في كل قطاع باستثناء قطاع التجزئة، وفقا لمسح أجرته شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات. وتراجعت معنويات المستثمرين متعددي الأسر للربع الرابع على التوالي.

“أشار المستثمرون إلى الرياح المعاكسة التي شملت ارتفاع أسعار الفائدة، وعدم اليقين الاقتصادي، والأعباء التنظيمية المحلية. ويتوقع 49٪ من المستثمرين الإبقاء على تعرضهم لنسبة CRE عند المستوى الحالي خلال الأشهر الستة المقبلة، وذلك تمشيا مع الربعين الماضيين”، وفقا للتقرير.

“نهضة أسواق رأس المال” – هذا هو العنوان الرئيسي من كوليرز، الذي يقول إن التسعير قد وجد أرضية وأن سرعة الصفقات آخذة في الارتفاع. تتوقع كوليرز زيادة بنسبة 15٪ إلى 20٪ في حجم المبيعات في عام 2026 مع عودة رأس المال المؤسسي والعابر للحدود إلى السوق.

يبدو أن معدلات الرسملة جاهزة للانخفاض في العام المقبل، وفقًا لتوقعات CoStar. وتظهر بياناتها بالفعل إشارات إلى ذلك في القطاعات متعددة الأسر والقطاعات الصناعية، حيث بلغت الوظائف الشاغرة ذروتها وبدأ نمو الإيجارات في الارتفاع.

وتشير CoStar أيضًا إلى أن نشاط الصفقات آخذ في الارتفاع، مع ارتفاع حجم مبيعات الربع الثالث بأكثر من 40٪ على أساس سنوي، وأن البنوك “تتراجع مرة أخرى إلى الإقراض العقاري التجاري”، وفقًا للتقرير.

وتحذو أسواق السندات حذوها، مما يظهر شهية جديدة للمخاطرة. وتشير كوستار إلى تضييق الفارق بين عائدات السندات الحكومية وسندات الشركات إلى ما يقرب من نقطة مئوية واحدة (أقل بكثير من المتوسط ​​التاريخي)، “وهذا عادة ما يكون مقدمة لزيادة الاستثمار العقاري وارتفاع الأسعار”.

ويتوافق هذا مع توقعات كوشمان آند ويكفيلد، التي تشير أيضًا إلى انخفاض تكاليف الديون في عام 2025، وعودة المقرضين إلى السوق وعودة رأس المال المؤسسي، “مما يدعم انتعاشًا واسع النطاق في نشاط الصفقات”.

ارتفع الإقراض بنسبة 35٪ على أساس سنوي، وزاد نشاط المبيعات المؤسسية بنسبة 17٪ خلال شهر أكتوبر، وتم إعادة ضبط الأسعار إلى حد كبير، مما يوفر للسوق فرصًا مقنعة لتحقيق العائد وتوليد الدخل، حسبما وجدت شركة Cushman & Wakefield.

ويُعتقد الآن على نطاق واسع أن سوق المكاتب قد وصل إلى القاع، وتظهر الأصول علامات مبكرة على استقرار الأسعار.

ومن المتوقع أن تنخفض معدلات الشواغر إلى أقل من 18% مع عودة المزيد من المستأجرين إلى السوق، والاستفادة من عقود الإيجار المنتهية، وإعطاء الأولوية لأماكن العمل التي تعتمد على الضيافة والتي تدعم العمل المختلط، وفقًا لشركة كوليرز.

سيستمر التوجه نحو الجودة في المكاتب، حيث أن مباني الفئة “أ” في العديد من الأسواق أصبحت الآن مشغولة بالكامل تقريبًا. كما وصل بناء المكاتب إلى أدنى مستوى له منذ أكثر من ثلاثة عقود، وفقًا لياردي.

وتتوقع شركة كوشمان آند ويكفيلد استمرار النمو في سان فرانسيسكو؛ سان خوسيه، كاليفورنيا؛ أوستن، تكساس؛ نيويورك؛ أتلانتا؛ دالاس. وناشفيل بولاية تينيسي، التي سجلت استيعاباً إيجابياً قوياً في عام 2025، مدعومة بتوسع الذكاء الاصطناعي ونمو الوظائف المتنوع.

وقال جيمس بوناكر، كبير الاقتصاديين في شركة كوشمان آند ويكفيلد: “بالنسبة لمستخدمي المكاتب الكبيرة الذين يتطلعون إلى تأمين مساحة عالية الجودة، فإن الرسالة واضحة: إذا وجدت المساحة المناسبة، تصرف بشكل حاسم”. “هناك طلب قوي على مساحات جديدة عالية الجودة وليس هناك ما يكفي منها. ونظرًا لخطوط البناء المحدودة، فسوف يصبح الأمر أكثر إحكامًا.”

كما شهدت الصناعة أيضًا انخفاضًا كبيرًا في قطاع البناء، حيث انخفض بنسبة 63٪ منذ عام 2022، وفقًا لتقرير كوليرز. بلغت الوظائف الشاغرة ذروتها ومن المقرر أن يقفز صافي الاستيعاب إلى 220 مليون قدم مربع، حيث تعمل إعادة التصنيع والتصنيع ومراكز البيانات على زيادة الطلب.

يشهد قطاع البيع بالتجزئة بالفعل تحولًا كبيرًا في كيفية ومكان قيام الشركات بتأجير المساحات، وفقًا لبراندون سفيك، المدير الوطني لتحليلات البيع بالتجزئة في الولايات المتحدة في CoStar.

ويشير إلى ما يقرب من 26 مليون قدم مربع من متاجر التجزئة في الطابق الأرضي المؤجرة في عقارات غير تقليدية في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2025، بما في ذلك العقارات متعددة الأسر ومساكن الطلاب والضيافة والمكاتب.

يتبنى تجار التجزئة آثارًا أصغر، حيث انخفض متوسط إيجار التجزئة الموقع على مدار الأرباع الأربعة الماضية إلى أقل من 3500 قدم مربع للمرة الأولى منذ أن بدأت CoStar في تتبع ذلك في عام 2016. ويعود هذا إلى حد كبير إلى مشغلي المطاعم والخدمات مثل Starbucks وChipotle وChick-fil-A وJersey Mike’s وDunkin’ وMcDonald’s، وفقًا لـ Svec، الذي لاحظ الجاذبية المتزايدة لبيئات البيع بالتجزئة متعددة الاستخدامات القابلة للمشي على التقليدية. تنسيقات الصناديق الكبيرة. على الرغم من أنه لديه تحذير.

“لا يزال هناك قدر كبير من عدم اليقين بشأن تأثير التعريفات الجمركية على المستهلك الهش بالفعل. في حين أن الموردين وتجار التجزئة استوعبوا هذه التكاليف إلى حد كبير حتى الآن، أشار الكثيرون إلى أن زيادات الأسعار وشيكة. ومع ظهور بعض علامات إرهاق الإنفاق على المستهلكين، فإن ارتفاع الأسعار المرتبطة بالتعريفات الجمركية يمكن أن يزيد من الضغط على ميزانيات الأسر ويقلل الإنفاق التقديري،” كما كتب سفيك في تقرير.

بدأت الإيجارات متعددة الأسر في التراجع، مع استمرار مستوى قياسي من العرض الجديد في الوصول إلى خط الأنابيب.

“قادت شركة Multifamily حجم مبيعات الاستثمار منذ عام 2015، ولا توجد علامات على هذا التغير. ومع ذلك، من المتوقع أن تتراجع حصتها من الحجم الإجمالي إلى حد ما مع قيام المستثمرين بتخصيص المزيد من رأس المال للمكاتب ومراكز البيانات والبيع بالتجزئة،” وفقًا لتقرير كوليرز.

أصبحت مراكز البيانات هي المفضلة لعام 2025، حيث يفوق الطلب العرض بشكل كبير. ووصفت شركة ديلويت هذا القطاع بأنه “نقطة مضيئة واضحة في مشهد العقارات التجارية في الولايات المتحدة”. وأشار إلى تسعة أسواق عالمية رئيسية حيث تم بالفعل تأجير 100٪ من مشاريع البناء الجديدة بالكامل مسبقًا.

ومع ذلك، تواجه مراكز البيانات رياحًا معاكسة في التمويل، وقدرة الشبكة، وتقسيم المناطق، والسياسة المحلية.

“تتزايد الاحتكاكات مع تراجع المجتمعات عن تطوير مراكز البيانات. وقد تم بالفعل التخلي عن عدد قليل من المشاريع، ومن المتوقع تأجيل المزيد منها في عام 2026،” وفقًا لتوقعات كوليرز.

من المرجح أن تهيمن معاملات صناديق الاستثمار العقارية من القطاع العام إلى القطاع الخاص وعمليات دمج المحافظ في العام المقبل، حيث تتخلف التقييمات المدرجة عن أسعار السوق الخاصة، وفقًا لتقرير صادر عن شركة برايس ووترهاوس كوبرز. وسيكون ذلك مدفوعًا باعتبارات الحجم ومصداقية الإدارة وتكلفة رأس المال.

كتب تيم بودنر، قائد الصفقات العقارية العالمية في شركة برايس ووترهاوس كوبرز: “توقع تسريع عمليات الاندماج والاستحواذ مع تركز رأس المال، وكشف الذكاء الاصطناعي عن أوجه القصور، وتقارب المنصات – تدخل الأصول الحقيقية مرحلة جديدة يحددها الذكاء والتكامل والفرص المدفوعة بالحجم”.

أما بالنسبة لأسهم صناديق الاستثمار العقاري، فقد كانت المتخلفة الحقيقية عن عام 2025، لكنها من الممكن أن تتفوق في الأداء في عام 2026، وفقًا لتوقعات ناريت، رابطة صناعة صناديق الاستثمار العقارية. ويشير إلى وجود اختلاف بين تقييمات سوق الأوراق المالية وتقييمات صناديق الاستثمار العقارية والاختلاف المستمر بين التقييمات العقارية العامة والخاصة.

وقال التقرير: “سوف يتم إغلاقهما، ويمكن أن يحدث أحدهما أو كليهما في عام 2026. وإذا حدث ذلك، نتوقع أن تتفوق صناديق الاستثمار العقارية في الأداء بناءً على تحليلنا التاريخي وأدائها التشغيلي القوي المستمر وميزانياتها العمومية”.